管理 来源：南京买房惠 时间：2023-05-11 17:02:52
昨天南京第二批次地块结果出炉！土拍结果明显分化！热门地块需要摇号触顶争抢，热度一般区域，基本保底成交！
从拿地的结果来看：房企参与土拍更加谨慎！更多的是考虑地块所在板块的实际销售情况，来分析是否参与报名和出价多寡！
(资料图片仅供参考)
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今天简单聊一些房教授的观察：仅供交流之用，如有观点不同，请包容见谅！
①现在多数房企已不敢大撒网式的拿地！
②部分板块，房企包圆现象明显，持续深耕某些板块。有项目在售、依然接着储备。有些大概率是集团大方向的问题。
比如中能建城发长期深耕鼓北；保利也是多子布局大校场；金地也是深耕栖霞，这是金地二进兴智。当然也可以预计，长期深耕固定板块，Z企关系到位。地块所属的一线操盘单位给予的支持力度肯定也不小，能给房企解决的肯定会用心解决。这里面甚至包括某些直属学区，都能红头确认。
③对于一些板块现状售卖情况良好，周边有去化理想项目的地块，基本都是冲顶格触顶去抢地！现在拿地的先决条件是，板块究竟好不好卖？？只要好卖，能卖掉，流速可以，即便动分销也能走的项目。这就是拿地代表心中的好项目！最怕的就是使出浑身解数，动中介也跑不掉，流速过慢的项目！
这里要特别举例禄口板块，虽然说禄口是底价拿的，但坊间都认为禄口怎么也有房企有胆拿，哎对！正因为绿洲在禄口的首盘云湖悦府销售取得大成功。那绿洲自然有胆量接着再战！讲到骨子里，还是能不能卖的动的问题！
所以，正如我开头所说的，房企拍地，都在看板块内的带头大哥，大哥你千万不能“凉”，你要“凉”了，我可不敢再进......
大哥，如果活得滋润！哎呀，那我跟进尝点甜头。长江后浪推前浪，前浪不能死在沙滩上，前浪死了，就没后浪了.....
至于，负责招商引资的南京各大一级操盘单位来说，压力山大！以前只管卖地，做好配套城建服务就行。现在可不行了，得从项目一开始就得热心服务，得指望项目热卖大卖.......一个项目不打响头炮，可能就没二炮和三炮了，必须做好每炮必响。
④实在没人要，城投还是得做好保底！
当然根据规定，旺季的时候纯宅地是不好定向勾地出让，但是对于有商业、商办配比的综合体地块，某些指标那是好聊的！顺带不管是合作还是代建，定向个品质能打的房企......比如仁恒这般的，哎呦去化都是容易的。至于现在，某些板块招商艰难，也就不存在不好勾了，现在则是有没有人要的问题.....实在没人要，城投也得做好保底工作！！！
但说实在的，板块的舆论态势，热销与否并不是完全抵定的！只要板块有地缘支撑性、周边有自住客群，不过于TZ客占比过大，还是有机会声势异位的！
这里可以举个例：汇通路之前地铁自己保底的这幅地——美都型屿熹。当时也是市场原因，没有其他房企愿意拿下，最后地铁自己保底。但是人家自己通过对项目的合理分析，产品定位整体梳理，愣是搞出了小面积纯地铁盘，把产品竞争优势放到最大！
据我与美都操盘的负责人交流，目前美都星屿熹首开基本是要确定摇号的，意向客户数量相当多。如果美都首开爆了！那其实不仅对于仙林中这个板块，其实对于周边灵山+青龙地块出让都有很大的联动性。 房企会重新评估板块价值性 ， 卖的还不错，有需求支撑，只要产品定位对，产品力有竞争力，又会进来拿地，形成正向循环！
所以说，都要最后保底了，城投自己的表现，不说一定要在90分以上，也要维持在80分以上！如果自己都不能让板块大起色，常规房企更是逐利的，更不敢轻易来投资了！
说实话，这次人居森林宁南公司的表现，估计会让地产圈密切关注。不管是自己操盘或是未来找代建操盘，这个项目对于未来人居森林的未来走势至关重要！
最后再聊下，品质房企对于一些板块的引领作用！
先聊下麒麟科创园，其实各位现在都知道，科创园目前在整个次级板块市场关注 中，热度是比较高的。当然麒麟科创园的舆论声势也不是一直都如现今这般，在仁恒城市星徽进驻前，此前的多个楼盘基本都是长期续销的状态，也经历过坊间不看好的阶段。
但，随着科创园通过五星项目引入仁恒，一炮打响！全城大摇号！而后带动了时光璟宸和马上要推出的高科紫麟景院，其实说直白点或多或少都受到仁恒热销之势的带动！
当然这两年，麒麟科创园管委会的作用居功至伟！引入华能能谷、中科院组团持续推进......也让坊间看到了产业逐步落地的展望。但你绝对不能忽视，当年品质房企对于板块舆论声势的拉动！
如果，不是当年有仁恒这个项目打头，科创园现在的声势你敢想么？
回到本质，房企如果从长期战略角度出发，目前市场行情已经大变！考虑长期深耕开发，只有一条品质之路可走！只有坚定品质发展之路的房企，路才能走的更好、走的更广。
当然以上，肯定还是建立在没有大动作的情况下。当然未来也不能排除，某些板块出现了诸如区划调整等超大动作，猛烈提振市场信心的可能！但靠天吃饭之前，先把自己的内功修炼到位，到时候岂不是事半功倍......
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